Teže do kredita – tko i koliko stan može pratiti?

Novi kreditni kriteriji HNB‑a (od 1. srpnja 2025.)

Hrvatska narodna banka je uvela strože uvjete:

➡️ DSTI – omjer rate i dohotka: do 45 % za stambene kredite, 40 % za gotovinske;

➡️ LTV – maksimalno 90 % vrijednosti nekretnine osigurano hipotekom;

➡️ Rok otplate: do 30 godina za stambene kredite, odnosno 10 godina za ostale.

Primjer para s dohotkom od 2.500 € i nekretninom vrijednom 240 000 €:

✔️ LTV limit im omogućuje maksimalno 216.000 € kredita,

✔️ DSTI limit (rata do 1.125 €/mj.) za 30 godina daje 235.644 €, ali LTV ostaje presudan – dakle, maksimum je **216.000 €** 

Prava slika: tko može iskoristiti 216.000 €?

Prema javno dostupnim podacima:

➡️ Prosječna neto plaća u Hrvatskoj je oko 1.448 €/mj., a preko polovice zaposlenih zarađuje manje od 1.400 € .

➡️ Samo oko 35 % građana može dobiti kredit za stan od 150.000 €, a ako se uračuna vlastito učešće (≈22.500 €), taj broj pada ispod **25 %** .

⚠️ U Rijeci, s prosječnom plaćom od 1.483 €, tek 15–20 % građana mogu zadovoljiti sve kriterije (dohodak, učešće, bez drugih dugova) i tako realno ostvariti kupnju.

Kakvu nekretninu mogu dobiti s 216.000 €?

Prema portalu CijeneStanova.com:

➡️ U Rijeci je prosječna tražena cijena: 2.601 €/m², a prosječni stan ima oko 83 m² – ukupno 218.674 € .

⚠️ Međutim, davatelji koriste i realne cijene transakcija, koje su niže. Primjerice, prosjek stvarne cijene u novogradnji je 2.500–2.300 €/m², dok rabljeni nisu ispod 1.900 €/m² .

Dakle, s 216.000 € možete kupiti:

✔️ ~83 m² po prosječnoj traženoj cijeni (2.600 €/m²)

✔️ ili veći stan ako ciljate rabljeni – npr. 110 m² po 2.000 €/m²

U Rijeci postoje i potencijalni stanovi za ~1.500 €/m² (preko GoHome: prosjek 1.361 €/m²), ali takvih prilika je malo i često traže kompromis u lokaciji, kvaliteti ili opremi .

Društveni kontekst i sustavna neravnoteža

Portal ReStart naglašava da za veliku većinu građana i u Rijeci, stambeno zaduživanje postaje težak, neravan teret:

📢 Stan vrijednosti 150.000 € nije dostupan za više od 75 % građana Hrvatske .

📢 U Rijeci, uslove definiraju plaće, ušteđevina i kreditna zaduženja – rezultat je da samo 15–20 % može ispuniti sve uvjete .

⚠️ ReStart upozorava: stanovanje je postalo privilegija manjine, a ne temeljno pravo, tražeći javne stanove, porezne olakšice, poticaje za prve kupce i regulaciju tržišta .

Zaključno: realni učinak novih pravila

HNB‑ove mjere (DSTI i LTV) dodatno otežavaju pristup kreditu – građani s prosječnim primanjima ili dugovanjima bit će često isključeni.

Limit od 216.000 € je samo teoretski maksimum za rijetke – uglavnom one s visokim primanjima i većom štednjom.

S obzirom na stanje tržišta u Rijeci, za taj iznos realno možete dobiti stan oko 80 m² (po traženim cijenama), možda i veći ako birate kvalitetnije prilike.

No većini građana – pogotovo onima s primanjima ispod 1.400 € i bez značajne ušteđevine – i taj maksimum ostaje nedostižan.

Autor: I.P.

Dodatno - Grad Rijeka:

🔗 https://www.restartaj.org/javni-glas/grad-rijeka/2404926_odlukom-o-priustivom-stanovanju-prvenstvo-su-ostvarili-podnositelji-koji-stanovanje-mogu-priustiti